Novela stavebního zákona zdraží výstavbu nových bytů a domů

V současnosti platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který nabyl plné účinnosti pro všechny typy staveb k 1. červenci 2024. Pro stavebníky rodinných a bytových domů přinesl konec dvojího papírování díky sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu. Místo desítek samostatných stanovisek z oblasti životního prostředí nyní stačí jediné jednotné environmentální stanovisko (JES). 

Stavební řízení probíhá prioritně v digitální podobě prostřednictvím Portálu stavebníka, který slouží jako základní rozhraní pro komunikaci se stavebními úřady a dotčenými orgány. Ačkoliv se digitální systém po svém spuštění v červenci 2024 potýkal s technickými potížemi, zůstává hlavní branou pro nahrávání projektové dokumentace a sledování průběhu řízení. 

Související

Lukáš Bauer

Česko v rámci EU dominuje dle indexu digitalizace v…

Marek Kuřina

Digitalizace zdravotnictví probíhá, ale má 15 let…

Kromě administrativních změn přinesl nový stavební zákon i další zásadní novinky. Například lhůta pro podání správní žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu byla zkrácena na 1 měsíc a vztahuje se na všechna rozhodnutí oznámená po 1. červenci 2024. Přísnější jsou dnes také požadavky na dokumentaci.

U stavby rodinného domu musí nově projektovou dokumentaci zpracovat výhradně autorizovaná osoba. Při realizaci svépomocí musí stavebník zajistit odborný dozor stavbyvedoucím. Nově má také každý vlastník, včetně majitelů starších domů, zákonnou povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby, případně si nechat vyhotovit pasport stavby.

Novela stavebního zákona 2026

Připravovaná koncepční novela stavebního zákona má za cíl dokončit institucionální reformu a vrátit se k původní ambiciózní vizi „jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho razítka“. 

Přehled klíčových změn:

• Jeden úřad: Největší institucionální změnou je vznik jednotné státní stavební správy. Místo současných zhruba 600 obecních stavebních úřadů vznikne Úřad rozvoje území ČR s krajskými pracovišti.
• Fikce souhlasu: Novela přitvrzuje v boji proti nečinnosti. Pokud se správci sítí (voda, elektřina, plyn) nevyjádří k žádosti do 30 dnů, bude se automaticky počítat s jejich souhlasem bez podmínek. Pevná třicetidenní lhůta má platit i pro rozhodování úřadů u jednoduchých staveb, jako jsou rodinné domy.
• Priorita pro velké bytové komplexy: Projekty nad 10 000 metrů čtverečních podlahové plochy se stávají tzv. vyhrazenými stavbami. Budou spadat přímo pod Centrální stavební úřad, což má zajistit jejich rychlejší odbavení a možnost začít stavět ještě před pravomocným povolením díky tzv. mezitimnímu rozhodnutí.
• Konec sousedských obstrukcí: Novela výrazně omezuje prostor pro šikanózní námitky. Sousedé už nebudou moci podávat obecné stížnosti. Každá námitka musí být konkrétní a doložená porušením právního předpisu. Lhůta pro podání žaloby proti povolení zůstává zkrácená na 1 měsíc, což investorům i bankám přinese dřívější právní jistotu.
• Ekonomika projektu: Nově budou úředníci posuzovat také ekonomickou proveditelnost projektů. Pokud by splnění přísných technických norem, například protihlukových opatření, bylo neúměrně nákladné vzhledem k přínosu stavby, může úřad od těchto požadavků upustit.

Kdy začne novela platit?

Návrh novely stavebního zákona prošel v lednu 2026 prvním čtením v Poslanecké sněmovně. Vláda chce reformu prosadit tak, aby nabyla účinnosti 1. července 2026. Faktický náběh nových státních úřadů je pak naplánován na 1. ledna 2027. 

Ačkoliv už nový stavební zákon zavedl povinnou digitalizaci a Portál stavebníka již v červenci 2024, experti upozorňují, že digitální systémy nebudou plně a stabilně fungovat dříve než v roce 2031. Během tohoto období zůstává získávání podkladů a koordinace stanovisek mezi úřady nadále komplikované.

Hypotéka na výstavbu domu

Stavba domu na hypotéku je administrativně i časově náročnější než koupě dokončené nemovitosti. Při hladkém průběhu trvá podle odborníků celý proces od výběru pozemku po první kopnutí do země 12 až 24 měsíců. Nejprve je nutné najít vhodný pozemek, poté zajistit přípojky sítí, připravit veškerou projektovou dokumentaci a získat povolení záměru.

Současně je třeba zajistit stavební firmu a vyřešit otázku financování výstavby domu. Kromě vlastních zdrojů Češi nejčastěji využívají hypotéky nebo úvěry ze stavebního spoření. Financovat lze nejen samotnou výstavbu, běžná je i hypotéka na pozemek a výstavbu domu.

Prodraží novela novostavby?

Novela stavebního zákona má zjednodušit a zrychlit cestu k povolení záměru. Pro banky bude zásadním milníkem dosažení plné digitalizace stavebního řízení. Novela na jedné straně může zkrátit čas přípravy, na druhé straně však klade vyšší nároky na projektovou dokumentaci a digitální zpracování.

Projektant musí vše odevzdávat v digitální podobě přes Portál stavebníka, což může mírně prodražit přípravnou fázi. Novela navíc reflektuje evropské požadavky na energetickou náročnost.

Zdroj: Portál stavebníka, JES